盛夏的夜幕徐徐降临，道路的街灯次第亮起，列车卷起迅疾的风声，城市流动起来。人群自四面八方涌入站点，又如潮水散开，相见、告别，人文的柔波于此间悬浮。这种兼容并蓄，是轨道予以城市的慷慨馈赠。
没有哪个元素比轨道更适合描摹城市的肌理——这些纵横交织的线条，不仅铺开了整座城市的地理空间，也承载着人、财、物的有序流动，推动城市拓张与发展。《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》提出，5年内，城市轨道交通运营里程要从2020年的6600公里，扩展到2025年的10000公里。
轨道交通网承载着无数人、财、物的有序流动。图源：深铁集团
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轨道上的风渐起，看似乘势，但也面临着规划衔接、用地受限、收益难以反哺运营等诸多弊缺。TOD为此破题而来。这种以公共交通为导向的开发模式，意在使城市主要功能区布局在轨道交通站点周边，实现空间复合化开发。进入本世纪，中国多城启动了TOD的探索和实践，天南地北，不同城市发展的TOD，既有共性，也有差异。
万物得其本者生，百事得其道者成。如何拨开城市层层叠叠的发展声浪，抽演TOD模式的核心密码？置身于深圳这片内地最早引入TOD概念的热土上，可一探城市进化的未来空间。
“轨道+物业”模式的积极效能
TOD, 全称Transit-Oriented Development，指以公共交通站点为中心、以400-800米为半径，建立集办公、商业、文化、教育、居住为一体的城市综合体规划。甫一提出，便被视为提高城市效率、促进城市可持续发展的有效途径，“TOD撬动一座城”已是业内屡见不鲜的表述。
放眼国内，若要细数被TOD撬动的城市，深圳必定榜上有名。
据宇恒可持续交通研究中心最新发布的报告，从城市TOD综合得分总体趋势来看，深圳TOD现状水平和发展潜力均表现优秀，综合排名在2018、2020、2022年评估中位列全国第一。
这是一份不容小觑的成绩单，称之为出色亦不为过。毋庸置疑，深圳的城市未来已被TOD改变。
这个改变的关键线索，在于深圳地铁。
深圳地铁往来的人。图源：深铁集团
时间拉回上世纪的1993年。1998年，深圳市地铁有限公司挂牌成立（下称为“深铁集团”），正式拉开深圳轨道交通建设的序幕。经25年发展，深圳地铁运营线路自最初的1条线、20公里，建设至如今的16条线、超500公里。据官方规划，至2035年，深圳将形成33条线路、总里程达1335公里的轨道网络。
可以预想，随着深圳地铁建设循序铺开，以公共交通为内核的TOD将迎来黄金推进期。在此基础上衍生的“轨道+物业”TOD模式，也将在深圳的城市版图中扮演越来越重要的角色。
原因无他——轨道上的物业，正是最有价值的物业之一。价值的A面，是基于上盖物业对城市纵向空间的拓展，实现土地的高效应用；B面，则是基于轨道交通形成的轴向拉动力，形成以站点为核心的、向周边扩散的经济发展圈。线网密集的福田、南山、后海等区域，其物业价值早已直观反映在价格之上。
深圳前海桂湾片区。图源：深铁集团
更重要的是，深圳本身拥有发展“轨道+物业”模式的底气。业内观点认为，客流强度是发展以站点为核心的TOD模式的关键前提，有了人流量，方能吸引各类业态入驻，进而带动周边区域发展。
这一点正是深圳的优势。据交通部数据，深圳地铁客流强度为每日每公里1.35万人次，位居全国前列。
TOD对深圳的意义并不需要过多介绍。事实上，当它不断体现在深圳政府的行动规划中，相关答案已经明了。
综合于2005年编制完成的《深圳市整体交通规划》、于2010年公布的《深圳市城市整体规划》，可发现深圳TOD总体发展目标：以集约化轨道交通方式的建设带动集约化土地利用。随后，深圳前海合作区的规划也将TOD模式作为城市发展的重要理念，贯穿于其规划、设计、管理等各个环节。2021年，《深圳市轨道交通项目建设管理规定》出台，为进一步推行地铁上盖物业开发建设提供了宏观指导。
从小到大，从点到面，无需赘言，TOD已是刻在深圳脊骨里的基因。
深铁集团：深圳探索“轨道+物业”的缩影
TOD在让城市实现高质量发展外，以深铁为引领的“轨道+物业”TOD模式，也在同步推动着城市的可持续发展。
深铁集团是深圳探索“轨道+物业”TOD模式的一道缩影。
自2007年算起，深铁集团已在“轨道+物业”上持续探索了16年，其开发模式自初期的单体开发1.0模式，渐次迭代至综合体开发2.0模式、站城一体3.0模式，时下，以西丽枢纽为代表的产城融合4.0模式，已在机器的掘进中敞开想象。
一组数据，可侧绘深铁集团躬耕之深：截至目前，深铁集团已拥有29个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模超1669万平方米，在建面积超1187万平方米。
依托“三铁”建设，深铁集团迈向粤港澳大湾区TOD建设。图源：深铁置业
16年之间，轻舟已过万重山。
漫观深铁TOD模式的迭代史，若要抽出一串关键密码，其独特的自我造血机制必定呼之欲出。
时下，随着深圳地铁运营里程突破500公里大关，因地铁公益属性导致的车票收入与运营投入之间的缺口日益增大。在此背景下，深铁集团在参考香港地铁经验的基础上，形成了“一链两环”可持续经营模式——以物业开发收益反哺轨道交通建设，以持续的短期收益弥合长期投资缺口。
这也是深圳持续探索“轨道+物业”TOD模式的缘由所在。业内人士指出，长期以来，深铁集团将所有综合开发收益、商业及轨道附属资源经营收益，全部用于反哺深圳轨道交通建设运营，较大程度上缓解了政府财政补贴的压力。“轨道+物业”模式，正是反哺机制得以发挥效应的重要承载。
位于车公庙核心区域的深铁置业大厦实景。图源：深铁置业
反哺机制之外，更多形成于深圳的成熟经验，也正在不断为全国乃至全球公共交通的可持续发展提供借鉴。
2022年，《深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计指南》正式面世，这是国内第一部全面针对地铁车辆段上盖建筑结构设计的应用指南，由深圳市住房和建设局组织编制、深铁集团主导编制。另值得一提的是，2023年初，深铁集团的“轨道+物业”模式入选《G20/OECD政策工具》报告，并写入《G20领导人巴厘岛宣言》。
由此看来，引导城市生态正向生长的“轨道+物业”TOD模式，正愈来愈成为城市发展的关键词。如何走好这条高质量发展之路？可以说，若以深圳为样本来观察，有关路径已然清晰。
深圳的未来空间，从TOD开始
哪个城市最早找到适合自身的TOD方程独特解答，哪个城市就能够率先获得与之相应的回报和生机。“先行区”深圳和“先行者”深铁，显然，已在葳蕤的年岁里找到了生于斯、长于斯的解答思路。
厚积已有，薄发在即。“轨道+物业”TOD模式，如何在深圳延伸出更宽、更广、更深的脉络？
深铁前海交通枢纽示意图。图源：深铁置业
近日，在中国城市轨道交通协会召开的“城轨交通TOD领域专家学者和主要运营商座谈会”上，与会专家表示，深圳是中国内地最早实践轨道交通TOD模式的城市之一，其开发规模、政策创新均领先全国。若要实现更长远的发展，深圳可从城市战略层面确立 TOD 发展模式的重要地位，推动顶层设计完善。
“在用地方面，深圳可适度赋予轨交企业对线路及沿线开发的规划建议权。”一名长期研究深圳轨道交通的业内人士表示。他强调，规划建议权并不代表开发权，“而是调动市场主体发声的积极性，让更多市场主体共同参与建设，提供其所属领域的专业意见。”
他以香港地铁为例进一步阐述称，在建设地铁时，港铁公司会提前参与线路规划，研究线路客流及市场需求，以确保线路建成后具备使用率和上盖开发的市场可行性。“可以说，港铁融合了TOD规划理念以及市场化开发商的思维。”
对于TOD开发，多名与会专家表示，TOD综合开发较之于一般的房地产开发有诸多不同，难度更高、投入更大、后续运营挑战更多，因此，为保障TOD开发的经济与社会效益，相关部门可考虑发挥轨交企业以土地开发作为轨道融资方式的平台作用，发挥轨交企业在TOD建设上的丰富经验。“在这个过程中，轨交企业也要加大与其他社会开发主体的合作意识，共同用TOD开发理念打造轨道物业。”
岗厦北。图源：南都图库
城市更新，也是本次座谈会的关注重点。一名长期研究城市更新的与会人士认为，时下，随着深圳净地资源越来越稀缺，城市更新将成为深圳挖掘存量用地的重要方式。为了保障深圳的轨道交通建设拥有长期可持续的项目来源，相关部门、企业可加快在城市更新方面的布局，诸如研究站点城市更新、TOD综合开发下的城市更新模式。
落地到具体的建设上，又该如何进行？一名曾参与TOD项目规划的参会专家表示，相关部门可进一步优化TOD开发相关设计规范要求、提升工程建设标准管理。“还可以联合轨交企业深入研究空间开发利用的技术和建设管理需求，更大程度地提升土地等资源的利用效率。”
之于深圳，一幅以轨道交通为链条的多中心城市发展新格局，正在徐徐展开。
之于深铁，发展前路也已清晰。
从近期深铁集团两个“大动作”，可一窥其在“轨道+物业”上的布局思路：先是与万科集团携手开发深圳湾超级总部基地首发项目——深湾汇云中心；随后，又与华润置地强强联合，共同打造位于深圳北站商务中心区的北站超核中心。
其间的关键词，正是“组局”。组局，意味着合作、开放，也意味着共赢——这不是单打独斗式的一家之举，而是号召所有市场开发主体聚焦轨道站点、整合资源，以TOD的理念规划城市，共同打造轨道上的城市、轨道上的大湾区。在这个过程里，深铁集团扮演的正是“组局者”的角色。
列车在轨道上疾驰。图源：深铁集团
未来将来，未来已来。
从最初借鉴香港地铁经验，到探索出一条具备示范性的城市TOD之路，可以想见，在更多力量的持续探索与不断迭代中，更具全局思维和系统化开发的TOD模式，必将深刻地凿斧这座城市的未来图景。而沉淀于深圳的先行经验，也必将辐射至更辽阔、更宽广之处。
毕竟，深圳，从来都是一座以“先行示范”为愿景的实干之城。
采写：奥一网基层治理研究员 林少娟
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