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1、问：你好，我是属于刚需，总预算750万，准备三成的首付。想买一套带学位的三房。看了很多地方，现在也有些迷茫了，不知道怎么买。

看了信义嘉御山和银湖谷。在南山看了阳光雅居里，房子相对新，学位一般。还有创世纪滨海花园，学府的学位稍好，担心光靠学位拉动还有多少升值空间。 还有宝安碧海还不太熟悉，老师这边有什么推荐？

答：创世纪滨海楼龄太旧了，学府中学学区大，小户型多，未来再往上走的空间并不大。阳光里雅居确实新，很多鹅厂的员工买或者租那里，但是学校一般，如果考虑好学校就排除吧。信义嘉御山是坂田北的大哥，社区大，赠送高，学位好，成交非常活跃。如果你在坂田或福田上班，这个盘是可以考虑的。星河银湖谷，坂田南的标杆盘之一，商业地铁都方便，同样也是高使用率，88平四房，唯一的缺点是学位拉跨。碧海概念多，前海宝中购买力外溢，大铲湾企鹅岛，投资还行，同样学位拉跨。其实南山福田还有更好的一些选择，可以私下交流！

2、问：我准备将手上有一套大芬地铁口的小两房，准备卖了再去西乡那边投资，能卖个200W，西乡的圣拿威这样的次新盘值得投资吗？

答：大芬的房子置换掉是可以的，大芬这个片区除了价格以外没有其他优势，地铁挤，开车堵，又没有好学校，周围环境也很一般，这个片区就适合在罗湖福田上班的，预算不多的人群上车，投资跑不赢大盘。

圣拿威在坪洲，2012年的次新盘，上一轮宝安涨幅非常高，目前回调也是最多的，圣拿威的优势在于楼龄新，社区花园大，旁边就是坪洲小学，还有中英公学，中英公学全区招生，积分入学，是宝安区最好的民办学校，升学率很高，不过学费比较贵，会有部分宝安的土豪买圣拿威的房子读中英公学，未来还有15号线环线海城站在不远处。但是圣拿威的成交单价8-9万并不便宜，买二手重点关注价格，即使8万单价买进去短期内也会站岗。

3、问：大师兄，我老公有东莞的一套房卖了能到手80万，再加上手上的现金40万，做首付，买一套两房或者三房。我老公有贷款记录，我没有，我想问一下我们能做三成吗？家里两个小孩，大的孩子已经在龙华这边的潜龙小学申请了。看了龙岗的二手房阳光花园，中俊四季阳光，新房：清林半山、卓鸿星辰；龙华看了潜龙花园、潜龙鑫茂；想买个总价400万左右的房子，不知道龙华、罗湖、龙岗哪里有合适的房源。还请大师兄给到一些建议，谢谢。

答：现在五成改三成的方法有两种，第一种是真离婚，没有贷款记录的一方可以3成首付，贷7成。这种方案有道德风险，万一离婚了不复婚怎么办，所以慎重！第二种是全款买房然后再抵押贷出来7成，甚至贷出来8成。

小孩已经在龙华上学了就不建议再买去龙岗和罗湖了，因为深圳转学难度太大了。再说400万左右的房子你也不要指望涨多少，现在房子不会再有3-5年翻一倍的行情了，能保值就可以了。建议你多关注一下居住品质和通勤，潜龙花园、潜龙鑫茂优势就是价格便宜，其他没什么优势，自住还是可以的，学校旁边，未来还有27号线经过。

4、问：老师您好！我是深圳户口，想在南山入手一套房子，首房首贷。我在南山科技园上班。要考虑一下，自住、通勤、还有学位。还请您能推荐一下。

答：刚需买房，最怕既要又要还要的，关键是预算还不多，都好的500万就买不到了，建议把需求做个排序。550万左右南山能买到小两房，你上班的附近可以考虑大冲新城花园60平两房，带南外大冲学校，整个小区都是回迁房，一家人分很多套，所以小区租户比较多，60平的这一栋小户型很多甚至会租给美甲店等做小生意的。所以这个小区能满足你的上学+通勤需求，自住的楼栋环境会差一点，这个盘投资也无法跑出独立行情，跟着大盘涨。深大附近可以考虑友邻公寓和西海明珠，带南二外学府一小和学府中学学位，西海明珠要贵一点，不过小区环境更好。

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