核心观点：
1、行业分化正在加剧上演，国央企及部分优质民企韧性较强，销售同比率先转正，中小房企竞争力不足。保利发展、万科前7月销售额双双超过2000亿元，越秀、龙湖涨势显著。
(资料图)
2、今年以来，随着前期支持政策落地，房地产市场确实有所复苏，但全面复苏的基础并不牢固，尤其是进入二季度，房企销售承压，整体表现不及预期，前7月销售额达近5年同期最低，7月单月数据更为悲观，同环比双双下跌。
3、展望后市，虽然短期内市场信心恢复需求一段时间，但房地产行业仍然具有持续发展的动力，叠加政策端持续发力，企稳回升局面有望在四季度呈现。
01
榜单：保利发展、万科、中海位居前7月销售额TOP3，越秀、龙湖涨超60%
保利发展、万科前7月销售额超2000亿领跑，越秀、龙湖涨势强劲。根据50家房企2023年1-7月销售额榜单，从规模上来看，有2家房企销售额超过2000亿元，分别为保利发展和万科，1-7月分别实现2678.2亿元、2259.8亿元销售额。中国海外发展、华润置地以及招商蛇口分别以1874.2亿元、1865.6亿元、1524亿元销售额跻身前五，值得肯定的是，这5家房企的销售表现持续稳健，综合能力较强。与此同时，有3家房企前7月销售额低于50亿元，分别为华远地产、景瑞控股、上坤地产。
从同比增速来看，50家房企中仅有13家前7月销售额赶超去年同期，其余37家房企均呈现不同幅度的下滑。其中，销售金额TOP6房企除万科外，其余均呈现上涨态势。与此同时，近期爆发流动性危机的碧桂园却难逃下滑局面，今年前7月权益销售金额1408.3亿元，较去年同期下滑34.6%，这对于以往表现稳健的碧桂园而言，确实流露出了销售压力正在增加。相反，作为民企优等生之一的龙湖集团却呈现出较强的增长势头，今年前7月实现1101.2亿元销售额，同比涨幅高达61.1%，而且，近期龙湖还提前还清了总额17亿元的债务，不仅缓解了下半年的偿债压力，还向资本市场展示了其良好的财务基本面，稳健的资金运作能力，释放了正向积极的市场信号。与龙湖表现一样不俗的还有越秀地产，深耕热点城市的优势愈加凸显，销售呈现出较快的增长势头，以67.9%位于同比涨幅首位。此外，下跌房企中，约有7成房企下滑幅度超30%，其中荣盛发展、融信中国、上坤地产3家房企下滑较为显著，跌幅均超70%。
从7月单月销售额榜单来看，有10家房企7月销售额超百亿，其中，保利发展、万科仍然位居前二，销售额分别为310亿元、220.5亿元，招商蛇口以201.3亿元占据榜三。上坤地产、景瑞控股、华远地产以及建业地产7月销售额均低于5亿元。另外，值得注意的是，淡季效应叠加市场情绪持续低落，7月房企销售更显悲观，同环比几乎全员下跌。
02
50家房企销售表现不及预期，1-7月销售额达近5年同期低谷
房企销售持续承压，单月及累计销售指标进一步下行。根据 诸葛 数据研究中心选取的50家房企来看，2023年1-7月销售金额为2.7万亿元，较去年同期下跌10.74%；销售面积为1.62亿㎡，同比下跌16.63%。从单月销售情况来看，2023年7月销售金额为2570.89亿元，同环比分别下跌40.24%、35.79%；销售面积为1658.05万㎡，同环比跌超30%。今年以来，房企销售端持续承压，继一季度积压的 购房 需求释放殆尽，二季度以来销售复苏明显放缓，企业去化压力仍然较大，前7月销售金额及销售面积均达到近五年同期最低，单月销售同环比双降。
继“退市潮”后，近期龙头房企碧桂园现金流危机以及国资房企远洋陷债务违约漩涡等再次加重了市场的紧张情绪，同时今年以来政策优化队伍持续扩大，调整频次也在明显上升，但截至目前仍未见明显积极效果，由此，不难预想到，短期内房企销售仍难以走出下行现状。
不过，近期中央及地方，尤其一线城市表态研究部署新政策出台，实质性利好政策落地预期增强，市场活跃度将获提升。但值得一提的是，在经历了长时间的市场下行影响下，市场信心恢复需要一定时间，本轮政策效果并不会立竿见影，中长期来看，对于房地产市场走势仍然较具信心，企稳回升局面虽迟但到，预计房企销售大概率会在四季度出现好转态势。
03
300亿以下房企超半数，千亿大型房企数量较2021年以前明显减少
销售主力阵营下移，300亿元以下房企超半数，500-1000亿的大型房企数量明显减少。从各销售额阵营的房企来看，2023年1-7月销售额在1000亿元以上的房企数有9家，与去年同期持平，但明显少于2021年以前超10家以上的水平，其中保利发展、万科、华润置地、中海、招商蛇口以及碧桂园销售额稳居千亿以上阵营，像融创中国、金地集团、绿地控股等多家房企的近两年销售已黯然失色，逐渐退出同期千亿的阵营。销售额在300-500亿元区间的房企数较去年同期有所减少，共计减少9家，其中，500-1000亿元区间的房企个数持续减少，由2021年同期17家、2022年同期11家减至今年前7月的6家。与此同时，销售额在300亿元以下的房企共有28家，包括中南建设、中梁控股、仁恒置地等，较去年同期增加9家，其中值得注意的是，像阳光城、金科、富力地产等这类此前处于销售500亿元以上阵营的大中型房企，由于较为缺乏前瞻性的降负债安排和合理的财务管理措施等，爆发了流动性危机，导致当前销售持续承压，下移至300亿元阵营。
04
头部阵营房企韧性凸显，销售额同比率先转正
行业集中度上升，头部阵营房企韧性凸显，销售额同比转正。从各大阵营房企销售额占比情况来看，2023年1-7月TOP10房企销售额占比62%，较去年同期上升10个百分点，创近五年同期占比新高；TOP11-30、TOP31-50两大阵营房企销售额占比均较去年同期有所下降，分别下降5个、6个百分点，且两阵营销售额占比均达近五年同期最低。整体来看，今年前7月房企销售集中度加速上升，头部房企销售占比明显提高，中小房企在行业深度调整背景下面临着较大的生存压力。
从各大阵营房企销售额同比变化来看，头部阵营房企表现出较强的抗风险能力，销售额同比率先转正，中低阵营房企仍然陷于销售下行的泥潭。数据显示，2023年1-7月TOP10房企销售额同比上升6.4%，TOP11-30、TOP31-50两大阵营房企销售同比均呈下滑态势，且TOP31-50的小阵营房企的同比跌幅最大，为45.93%。由此可见，今年房企格局仍在继续分化，头部阵营房企凭借多年积累的营销经验与品牌影响以及优质储备等，销售韧性凸显，中低阵营房企在布局、品牌效应等方面竞争力不足，销售表现明显逊色。
05
国央企优势持续凸显，民营房企稍显逊色
国央企优势凸显，销售同比率先转正，且逐步缩小与民营房企销售占比的差距。从各性质房企销售额占比情况来看，在近两年市场深度调整的背景下，国央企加速抢占市场份额，数据显示，2023年1-7月国央企销售额占比较去年同期上升10个百分点，升幅较上年扩大2个百分点，与此同时，民营房企销售动力下降，占比由上年63%下降至53%。
从各性质房企销售额同比变化来看，国央企销售动力更为强劲，其实这也是在预料之内的，主要是由于一方面国央资房企相较民营房企而言，具备融资成本较低的优势，现金流相对稳定；另一方面，国央企背书，项目品质及交付能力双重强力保障，更受购房者青睐。与此同时，民营房企仍处于缓慢修复阶段。数据显示，2023年1-7月国央企销售额较去年同期上涨14.87%，率先扭转了去年同期下滑的局面；民企销售额同比持续下滑，降幅为25.49%，较去年同期收窄约26个百分点。
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