张先生和爱人租赁了一处底商店铺，经营一家手机修理店。一天，店铺门脸上被贴了一张法院的腾退通知书。通知书提到，承租人房屋上的抵押权已由法院生效判决确认并经强制执行，房屋已被拍卖。张先生诉至北京市海淀区人民法院，要求出租人王先生解除租赁合同并退还租金。近日，海淀法院经审理，判决解除租赁合同，王先生向张先生退还合同未履行期间的租金。
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法院：抵押房合同目的无法实现，判解除
张先生诉称，2019年3月双方订立房屋租赁合同，约定王先生将某住宅楼底商出租给张先生，租期为三年，张先生依约交付了三年租金。2021年7月，法院执行局向张先生送达通知书，告知其承租房屋被抵押执行、依法拍卖。为此，张先生与新房主订立商铺租赁合同，并交付了租金。张先生将上述情况告知王先生，但是王先生却以对抵押一事不知情为由，拒绝退还已收取的租金，张先生无奈诉至法院，要求王先生退还合同未履行部分的租金。
王先生辩称，不同意张先生的诉讼请求，王先生是案涉房屋的二房东，对房屋上存在抵押一事并不知情，收取张先生的租金后，已经将房租一次性付给了出租人（原所有权人）。
法院经审理认为，张先生与王先生签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，双方应当遵守合同中约定的权利义务。本案的争议焦点为《房屋租赁合同》是否已经解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的有另外约定。
本案中，王先生从李某处租赁了涉案底商，又向张先生出租了涉案房屋，张先生系次承租人。李某在将涉案房屋出租给王先生前已将该房屋抵押给案外人。
根据上述司法解释的规定，自抵押权人实现抵押权、涉案房屋通过司法拍卖变为新房主高某所有时，李某与王先生之间签订的租赁合同对高某不具有法律拘束力。王先生和张先生基于租赁合同获得的租赁权均不能对抗高某的所有权，租赁合同已无法履行，合同目的无法实现，故张先生主张双方之间的租赁合同解除，具有事实及法律依据，主张王先生返还合同未履行部分的房租，于法有据，法院予以支持。
法官提示：租赁房屋前多做审查工作
法官解析，《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这一制度俗称“买卖不破租赁”，即承租人对租赁物的占有使用权可以对抗租赁物所有权人。《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条是“买卖不破租赁”规则的延伸。
根据民法物权优先原则，抵押权作为担保物权应优先于租赁权，但是法律为了保护处于弱势地位的承租人，维护社会秩序的稳定，规定了“买卖不破租赁”的特殊规则，从而使得租赁这一债权取得了准物权的法律效力，并在一定程序上可以对抗物权的行使。
但是，即使不动产租赁具有物权化性质，也是后成立的用益权，根据前手权利优先于后手权利的原则，如果抵押权先行设定，可以对抗后成立的租赁权。理由在于，已登记的抵押财产设定租赁权时，因抵押权已经公示，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，在此场合不能适用“买卖不破租赁”之规则。
当抵押合同优先于租赁合同成立生效，抵押权具有涤除租赁权的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第31条第2款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条，均对此种情形作出了规定。
抵押权人实现其先于租赁合同成立的抵押权，使得抵押物所有权变动后，租赁合同不得对抗新的房屋所有人，承租人须配合新房主交付抵押物，或与其重新签订租赁合同。若原租赁合同仍在履行期限内，原出租人已无法完成交付房屋的合同义务，构成违约，原租赁合同的合同目的不能实现，承租人可行使法定解除权，要求解除原租赁合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。出租人应当退还合同未履行期间的房租，并赔偿承租人因此遭受的损失。
法官提示，租赁房屋前多做审查工作，可以避免许多法律风险。先于租赁合同设立的抵押权的实现，将导致房屋所有权变更，若新房主不愿意出租房屋，承租人可能面临清退房屋的风险，造成不必要的损失。因此，在承租房屋时，应尽可能地要求出租人提供房屋的原始权属凭证，包括房屋所有权证书、他项权证书等，必要时要求房主配合去不动产中心予以查询。尤其在房屋存在转租情形时，次承租人更应对房屋性质、出租人资质进行更审慎的审查：房屋是否系合法合规的建筑物，出租人对房屋是否具有合法的处分权，转租期限是否超出原租赁期间，房屋上是否存在抵押以及抵押设立的时间等。
新京报记者 张静姝
编辑 彭冲 校对 李立军
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