本文来源：时代周报 作者：梁争誉
海德园不负众望地 " 日光 " 了。
【资料图】
这是一个位于新兴豪宅片区福田安托山、每套房子售价都在八位数的楼盘，三次开盘三次售罄，曾经吸引一位缴纳了 477 个月社保 / 个税的 " 社保巨子 " 参与打新。
这也是一个 " 绯闻 " 最多的楼盘，年初至今多次传出入市的消息。据时代周报记者统计，今年 3 月以来，项目开发商深圳市新润园房地产开发有限公司 11 次发布声明，称项目不存在 " 内部认购 " 和 " 提前选房 " 的情况。
时过境迁，" 社保巨子 "" 万人打新 " 都已经成为过去式，" 日光盘 " 屈指可数，开盘去化 1 成、2 成、3 成才是常态。
因此，海德园此次开盘，被很多从业者寄予厚望，视为提振深圳楼市信心的关键一战。
6 月 12 日，海德园正式开盘，经历 9 小时的漫长选房，237 套房源最终售罄，平均每两分钟就售出一套千万豪宅，第三次达成 " 日光 " 成就。选房结束后，显示房源售罄的海德园大红色选房系统页面，被从业者广泛转发，以示庆贺。
不过，多名业内人士认为，海德园的售罄只是个案，象征意义大于实际意义，绝大多数楼盘仍未摆脱去化僵局。
根据深圳中原研究中心统计数据，截至今年 5 月底，深圳新建商品住宅存量约 402.5 万平方米。在没有新增供应的前提下，这些存货要卖 13.72 个月才能消化完毕。
图源：图虫创意售罄但热度降低
海德园此次入市，承载了许多期待。
今年以来，深圳房地产市场整体表现平淡。深圳中原研究中心统计数据显示，5 月深圳新建商品房网签 3389 套，环比下降 18.6%，其中新建商品住宅网签 2787 套，环比下降 20.5%。
在售新盘普遍打折促销，过去交易活跃的区域也放低身段以价换量——福田一个单价超过 10 万元 / 平方米的新盘给到购房者 88 折优惠。
市场低迷，曾经两次开盘两次 " 日光 " 的海德园因而被视为检验深圳楼市成色的试金石。
6 月 1 日，海德园最后一批房源获批入市，备案均价约 12.6 万元 / 平方米，总货值约 30.77 亿元。
该项目推出 237 套住宅，单套建筑面积约 86-161 平方米，起步总价约 1049 万元，最高总价超过 2000 万元。假如按照最低首付比例 3 成计算，海德园总价最低的房源月供约 3.6 万元，月流水高达 7.2 万元。
海德园于 6 月 3 日启动认筹。在 3 天的登记期内，该项目吸引大批购房者认筹，由于可售房源与登记人数之比超过 1:3，最终触发积分制，成为今年深圳首个以积分高低决定能否入围的楼盘。
根据开发商披露数据，海德园的入围最低积分为 52.5 分，最终入围并完成意向保证金冻结的购房者总数为 664 批，中签率约 35.69%。
海德园的意向保证金为 200 万元，冻资总额 13.28 亿元。这是近期入市的豪宅盘中，冻资金额最高的楼盘。
可供对比的是，在今年 5 月入市的 3 个单价超过 10 万元 / 平方米的楼盘中，蛇口的四海臻邸和福田的湾尚骏玺家园要求冻资 100 万元，福田另一新盘新天石厦铭苑仅要求冻资 10 万元。
6 月 12 日 9 时，海德园正式开始选房，每批购房者选房时长 60 秒。据时代周报记者了解，总价在 1700 万元以上的大户型率先售罄。截至开盘当天 18 时许，海德园全部房源售罄，平均每两分钟就售出一套千万豪宅。
海德园如市场预期实现 " 日光 "，但热度已悄然降低。
从积分来看，海德园三次开盘的最低入围积分分别是 62.2 分、53.5 分、52.5 分，入围门槛逐次下降。从选房结果来看，海德园这次开盘耗时 9 小时，选至 566 号宣告售罄，弃选率 58%；而上一次开盘用时 6 小时售罄，弃选率约 32%。
价格倒挂
海德园多次热销，除了地段核心、学区优质等因素加持，更与价格倒挂强相关。
海德园位于福田区安托山片区。该片区配套较为齐全，毗邻 2、7 号线安托山站、安托山自然艺术公园、香蜜公园等市政配套，且位于福田区红岭实验小学、深圳高级中学（集团）南校区的学区范围内，深圳高级中学为深圳四大顶级名校之一。
更为重要的原因是，由于限价政策的存在，海德园与周边二手房存在一定的价格倒挂空间。
一名熟悉安托山片区的经纪人告诉时代周报记者，与海德园仅隔一条路的次新盘万科 · 瑧山府参考价约 13.1 万元 / 平方米，最新挂牌价在 20 万元 / 平方米上下，" 今年 4 月下旬成交了一套约 240 平方米 4 房，总价 4688 万元，单价 19.53 万元 / 平方米，还是低楼层的。" 此外，安托山片区楼龄近 10 年的锦庐花园，二手房挂牌价也超过 15 万元 / 平方米。
保守估计，未来售价如按 15 万元 / 平方米计算，海德园此次销售的最小户型约 86 平方米，价差约 206 万元，最大户型约 161 平方米，价差约 386 万元。
" 价格倒挂和学区都是确定的，这两个因素支撑下来，海德园在很多人眼里还是挺有价值的。" 美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示。
何倩茹同时认为，海德园的热销只是个案，不能代表真实的市场。
据深圳中原研究中心统计，今年 5 月，深圳新建商品房网签 3389 套，环比下降 18.6%，其中新建商品住宅网签 2787 套，环比下降 20.5%。" 受制于需求端依然相对低迷，全月入市项目开盘去化率整体依然较低。"
据时代周报记者了解，深圳有项目推售房源套数是认筹人数的 10 倍，甚至有项目推出首付 0.9 成的擦边操作。
截至 5 月底，深圳新建商品住宅存量为 402.5 万平方米，连续两个月突破 400 万平方米。按照过去一年平均成交量计算，深圳存量新建商品住宅去化时间约为 13.72 个月。
何倩茹说：" 这几年深圳购房者也学会了不急。"
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