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【关注】必然要由部分或全体购房人分摊 公摊面积多少难以算清?

2022-09-15 10:31:53 来源:中国消费者报

房屋公摊面积废与存的话题,近日被内蒙古自治区住建厅“已将取消公摊面积的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部”的回复再次引爆。公摊面积一直被人们认为是房地产市场“最不透明的一项指标”,消费者大多搞不清楚买到的以建筑面积计价的房子,实际居住面积到底是多少,由此导致的纠纷与争议也层出不穷。公摊多少难以算清,买房的时候,您会关注房子的得房率吗?会询问房子的公摊面积是多少吗?不久前,“110平方米的房子到手仅61平方米”的话题上了微博热搜,引起人们的广泛关注。

据《法治日报》8月16日报道,山东省青岛市的一名消费者全款购入某小区一套总面积为110.25平方米的住宅,当时销售人员告诉她,因为小区楼栋属于超高层建筑,达到55层,考虑到避难层、电梯高度等因素,公摊面积占比会达到31%。然而,2021年9月,消费者准备收房时却傻眼了:推开房门,映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室,实际套内面积仅有61平方米左右,公摊面积占比达46%。

那么什么是公摊面积?根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

“将近1米厚的外墙,有一半的面积算作套内建筑面积。开发商销售时有意混淆公摊、公摊系数、公摊率、套内建筑面积等概念,各种专业术语堆砌起来,直接就把人绕晕了,根本不知道实际到手的套内面积到底有多大。”在北京链家增光路店,看了好多套二手房却一直没有出手的消费者李先生对《中国消费者报》记者吐槽道。

其实,消费者有关公摊面积的疑惑由来已久。北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《中国消费者报》记者,人们习惯性地认为公摊面积无非就是走道和电梯,但实际上公摊面积包括两部分,一是保障业主正常生活所必需的公共建筑面积,二是单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

“消费者想算明白公摊面积基本上是不太可能的。”金科地产集团副总裁方明富曾表示:“公摊包括门厅、电梯井、楼梯道、通风管道,以及为本栋楼服务的设施,比如房顶二次加压的水箱,以及消防设施,都算本栋楼的公摊面积。实际上,消费者想测量、计算,都是非常复杂而且极其困难的。”

公摊面积易惹纠纷

“在现实生活中,公摊部分、公共部分(除公摊之外,不计入房本分摊面积,但是归全体业主所有的部分,比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等)对于业主而言,往往是不可控的,甚至是不可知的。有些小区的公摊部分、公共部分,广大业主花了钱,却不知道具体在哪里,更不知道有没有产生收益,由此产生的纠纷屡见不鲜。”王玉臣表示。

中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示:“公摊面积背后的利益空间巨大,比如公摊面积一般都会跟装修费、物业费、供暖费等费用绑定在一起。一些供暖部门、物业、装修公司在计费时,往往都是按更有利可图的建筑面积收取费用,公摊面积糊里糊涂,却要常年为此埋单,消费者觉得不合理也在情理之中。”

围绕公摊面积还常会滋生诸多纠纷,比如小区中司空见惯被出租出售的地下车库、内部经营性场所等,是否被算进公摊面积?如果回答为“是”,那么出租出售的收益理应归全体业主所有,可现实生活中鲜有物业愿意向业主共享这部分收入。

值得关注的是,近日,内蒙古自治区住建厅在回复某政协委员提出的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时表示,已将取消公摊面积的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示,公摊面积的相关话题引起了人们的广泛关注,这说明该问题关系到广大购房者的切身利益,公摊面积制度的存废确实需要有关部门积极思考和研究,这对保障购房者权益具有积极的作用。

公摊计算须全面衡量

既然公摊面积容易引发纠纷,那么能不能取消呢?在业内人士看来,取消公摊面积不可能一蹴而就,因为其有可能会影响到购房者的权利。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

针对“取消公摊面积”的热议,正在北京房山某项目看房的刘先生对《中国消费者报》记者表示:“销售员告诉我两居室的得房率是70%多,100平方米相当于有30平方米是公摊。但是,并没有说公摊都有哪些部位。公摊面积取消或者不取消不是问题的焦点,消费者要的是明明白白消费,不要让公摊成为一本糊涂账。建议在售楼处做一个像‘一房一价’那样的公示,把公摊的计算方式公示清楚。”

王玉臣表示,根据《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。因此,商品房无论是按照何种方式销售,均应体现分摊的共有建筑面积。公摊面积客观存在,必然要由部分或全体购房人分摊。

据《中国消费者报》记者了解,目前,在北京,消费者与开发商签订房屋购买合同时,一般合同中都会显示以套内建筑面积计价,并要填写商品房的房地产测绘机构、预测建筑面积、套内面积、分摊共有建筑面积等信息。

“销售人员卖房时一般会告诉消费者每平方米多少钱,然后按建筑面积计算出总价。签合同时,房屋总价不变,但是合同是按套内建筑面积计价的,此时的单价会高于按建筑面积计价。但不管怎么说,房屋总价是不会变的,只是计算方式不一样。”张大伟告诉《中国消费者报》记者。

张大伟指出,按套内建筑面积计价影响最大的是期房销售。对于现房和二手房来说,购房者可以“所见即所得”。而是否以套内建筑面积计价对于购房者支付的房价款来说基本没什么影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,会影响物业费、供暖费等和建筑面积相关的收费。

内蒙古自治区住建厅也在对政协委员的提案的答复中称:“鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据已经实施多年,并且已有法律法规确认,如果改革计价依据,首先必须修改完善相关配套制度,明确套内建筑面积的概念及计价方式,做好宣传、普及和解释论证工作,设置合理的过渡期,以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡,因此实施的难度较大,周期较长。”

王玉臣认为,公摊部分是客观存在的,不论是销售的时候,还是交房的时候,如果做到对公摊部分充分公示,公开透明,那么涉及到公摊面积问题的纠纷势必会大大减少。

“如果取消公摊面积,入住后对公共部位的管理、维护以及后续产生的安全责任都可能发生问题。如果购房人个人无力管理,则将影响小区的整体品质及全体业主的权益,因此,完全取消公摊,在实践过程中会出现很多困难和问题。”北京市康达律师事务所律师孟丽娜对《中国消费者报》记者表示。

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公摊面积合理最重要

有的消费者认为公摊面积越小越好,这样得房率比较高,那么事实是这样的吗?在首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来,公摊面积十分重要,并不是越小越好。

赵秀池告诉《中国消费者报》记者,从购房人的角度来说,公摊面积在某种程度上也代表着小区品质。公摊面积太小,往往会以牺牲社区居住质量为代价,进而影响居住的质量与舒适度。

不同类型的房屋公摊面积不一样。一般来说,多层建筑的公摊面积在8%—15%;小高层的公摊面积约在10%—20%;高层的公摊面积一般在25%—30%。而公共设施、走廊越多,公摊面积也会越大,同样,楼层越高,随着电梯及消防等公共设施的增多,公摊面积也会越大。

赵秀池认为,个别开发商货不对板,夸大公摊面积,这应该通过加强监管来解决,而不是仅靠取消公摊面积就能解决的。总体来说,公摊面积既不是越小越好,也不是越大越好,而应根据社区特点合理安排。更重要的是,要让购房者明明白白买房子,让公摊面积不再“雾里看花”。赵秀池还提醒广大购房者:市场上宣称的所谓“零公摊”一般多为噱头。 (孙蔚)

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